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RSS Vol.06 住宅ローン金利が1%引きに!フラット35S

<<   作成日時 : 2010/04/01 00:00   >>

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今年は、住宅購入をバックアップする政策が目白押し。
今回は、当初10年間の金利が1%優遇されることになった「フラット35S」と、親から頭金の援助を受けられる方は覚えておきたい、贈与税非課税枠の拡大についてご紹介します。


フラット35Sの金利が、当初10年間1%優遇に!


住宅ローンには、そのときどきでトレンドがあります。最近は、金利が1%前後まで下がっていることから、変動金利型の住宅ローンを選ぶ方が増えています。

しかし、変動金利は、いま金利が低くても、将来金利が上昇すれば、毎月の返済額が上昇する可能性があるというリスクがあります。返済額の上昇に耐えられるだけの余裕があるご家庭ならいいのですが、そうでなければ変動金利だけで長期の返済プランを立てるのはあまりお勧めできません。

金利上昇のリスクを避けるには、将来の返済額がずっと変わらない長期固定ローンの利用がおススメです。長期固定ローンの代表格といえば、住宅金融支援機構のフラット35があげられます。フラット35の特徴は、最長35年間で固定金利の住宅ローンが組めること、保証料や繰り上げ返済手数料がかからないことがあげられます。長期で返済プランを一定にしたい人には向いているでしょう。

フラット35を利用しようと思っている方に、知っておいてほしい制度があります。それが、『フラット35S』(優良住宅支援制度)です。

耐久性や省エネなどの一定条件を満たした優良住宅には、一定期間金利を引き下げるというこの制度。制度改正により、今年中に申し込んだ方には、当初10年間の金利が1.0%引き下げられることになりました。以前は0.3%の引き下げだけでしたが、1.0%まで引き下げ幅が拡大されたので、毎月の返済額をずいぶん減らすことができるようになりました。

■フラット35Sと贈与税非課税枠の制度活用による総返済額の違い
 フラット35フラット35S
今年申し込み分)
 金利毎月の返済額期間返済額金利毎月の返済額期間返済額
当初10年間2.8%11万2132円約1345万円1.8%9万6327円約1155万円
11-35年目2.8%11万2132円約3363万円2.8%10万7883円約3236万円
返済総額(35年間)約4710万円約4392万円

設定条件:借入額3000万円、35年間元利均等返済、ボーナス返済なし
フラット35は申込む金融機関ごとに金利が異なります。
今回は2010年3月時点でもっとも提供が多い、2.8%で試算しました。

贈与税の非課税枠が1500万円に拡大


住宅ローンの総返済額を抑えるには、金利が低いローンを利用することのほかに、頭金をできるだけ多く用意することがあげられます。同じ物件を買うなら、頭金をたくさん用意できれば、その分、借入額を減らすことができるからです。

とはいえ、残業代が減ったり、ボーナスがカットされたりする世の中では、じゅうぶんな額の頭金を用意するのは容易ではありません。そこで覚えておいてほしいのが、贈与税の非課税枠についてです。

親や祖父母から、住宅取得資金の援助を受ける場合には、1500万円まで贈与税の非課税枠が利用できるようになりました。これを、住宅取得資金の贈与の特例といいます。

住宅取得資金の特例は昨年もありましたが、非課税枠は500万円でした。それが今回、2010年の贈与に限って1500万円に拡大されたというわけです。2011年の贈与だと非課税枠は1000万円になり、2012年の利用だと特例による非課税枠はなくなる見込みです。

住宅取得資金を援助してもらえそうな人は、これを機会に、両親に相談してみてはいかがでしょうか?

ローンの組み方で総返済額はこんなに変わる!


3500万円のマンションを、自己資金500万円で購入しようと思っているAさん。こうした制度をフル活用すると、総返済額はどの程度変わるのか、シミュレーションしてみましょう。

親からの援助を受けず、ふつうに35年固定金利でフラット35を利用した場合には、月々の返済額は11万2132円。35年間の総返済額は、4710万円になります。

それに対して、親から1500万円の資金援助を受けてかつ、フラット35Sを利用して、当初10年間、金利を 1.0%引き下げられた場合、当初10年間の返済額は月々4万9000円、11年目以降の返済額は月々5万4000円となります。ずいぶん毎月の返済負担が軽くなりますね。

この場合の総返済額は2208万円。親からもらった1500万円を足しても、総返済額は3708万円となります。制度を活用しなかった場合に比べて、総返済額が1000万円も減らせることがわかります。

家を買いたいと思ったら、こうした優遇制度をフル活用して、少しでも負担を減らせる方法がないか検討してみてくださいね。

■フラット35Sと贈与税非課税枠の制度活用による総返済額の違い
  通常の借り入れ制度をフル活用した場合
物件価格3500万円3500万円
頭金自己資金500万円自己資金500万円
+親からの援助1500万円
借入額3000万円1500万円
利用ローンフラット35フラット35S
適用金利35年間固定金利2.8%当初10年間1.8%
11‐35年目2.8%
毎月の返済額11万2132円当初10年間4万9000円
11‐35年目5万4000円
総返済額4710万円2208万円
※親からの資金1500万円を加えると、3708万円

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